Condominio: uso di piscina e campo da tennis anche in base ai millesimi
E’ il caso di una delibera assembleare impugnata da alcuni condomini poichè ritenuta affetta da nullità dopo l’approvazione di un nuovo regolamento che disciplinava l’uso della piscina e del campo da tennis introducendo un sistema basato sui millesimi di proprietà. Più precisamente il regolamento prevedeva turni per il campo da tennis tali che i condomini proprietari di più millesimi avrebbero potuto utilizzarlo per più ore la settimana. Consentiva inoltre, ai proprietari di più millesimi, di invitare un maggior numero di ospiti in piscina. Sia il Tribunale di Verona che la Corte d’Appello di Venezia ritenevano che il regolamento non impedisse l’uso dei beni ai condomini, limitandosi a disciplinarne le modalità, senza alterarne la destinazione né comprimere il diritto di ciascuno a un godimento effettivo.
Allo stesso modo la Corte di Cassazione (ordinanza n. 4966 del 5.3.2026) ha respinto il ricorso dei condomini richiamando l’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante alla comunione può utilizzare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso.
Il principio del cosiddetto “pari uso” non implica che tutti i condomini debbano utilizzare il bene nello stesso modo o nello stesso momento. Ciò che conta è che l’uso più intenso da parte di alcuni non escluda il diritto degli altri a beneficiare del servizio.
L’assemblea condominiale pertanto può, con delibera adottata con la maggioranza prevista dagli artt. 1138 e 1136 c.c. (non all’unanimità) limitare il godimento dei beni condominiali non rientranti nell’art. 1117 c.c. in misura proporzionale al valore della quota di singoli partecipanti alla comunione purché non impedisca agli altri partecipanti di farne uso. Il principio non vale quindi per scale, tetto, facciate, cortili destinati al passaggio o impianti comuni. In questi casi si tratta di beni funzionalmente necessari all’uso delle unità immobiliari e il diritto di ciascun condomino al loro utilizzo non può essere modulato in base ai millesimi di proprietà.
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